不動産売却の損益通算について

不動産売却による所得は資産の譲渡に該当し、譲渡所得として分離課税により課税されます。分離課税とは、それ以外の所得の合計額に税率を掛ける総合課税とは分けて税額が計算されるものです。

そして不動産売却において譲渡損失が出た場合、分離課税で計算すると税金は発生しませんが、その譲渡損失の金額を総合課税の所得から差し引くことができます。これを損益通算と言います。

損益通算は、まず居住用の財産である土地や建物を売却したことによって生じた譲渡損失であり、かつ、親族等が売却先でないことが前提となります。

そして、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えた国内にある資産であること、不動産売る前年と翌年までの3年の間に床面積50㎡以上の家屋を取得すること、家屋を取得した翌年中に住む又は住む見込みであること、その家屋について10年以上の住宅ローンを有することが条件です。

なお、売却した年の前年、前々年において居住用財産の譲渡に関する特例を受けている場合、そして確定申告書を提出していない場合は、損益通算をすることができません。

また、損益通算をして総合課税の所得から差し引いても、譲渡損失が残ってしまう場合は、その残額を翌年以降に持ち越すことができます。これを純損失の繰越控除と言います。

繰越控除の適用を受けるには、売却した年の翌年3月15日までに確定申告書を提出しなければいけません。なお、売却した敷地の面積が500㎡を超える場合の500㎡を超える部分に対応する譲渡損失については適用できず、適用を受ける年の合計所得が3000万円を超える年もその年については適用できません。